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专题：科技成长主线贯穿二季度 震荡上行中布局细分龙头

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　　从传统地产开发商转型为区中园专业运营商
，中新智地以“产 ”为核，深耕长三角。面对具身智能这一新兴赛道 ，公司董事长米龙峰带队调研128家企业
，绘制51页产业链图谱，搭建平台、引育生态 ，探索从“高原”之上培育“高峰
”的转型路径 。

　　一场坚定的战略转身

　　作为中新集团旗下专注区中园开发运营的主体
，中新智地的发展轨迹是苏州工业园区城市化和产业变迁的缩影
。公司2001年成立之初以传统地产开发为主业，名为“中新置地” ，2019年正式更名为“中新智地 ”，全面转向区中园运营。

　　“改名虽然一字之差
，但战略和核心定位发生了本质转变 。转型后的核心竞争力就是一个字——‘产’，包括产业分析 、产业招商
、产业投资、产业载体和产业服务
。
”米龙峰介绍 ，目前公司已在苏州工业园区 、常熟等长三角城市落地多个区中园项目
，建筑面积约150万平方米。

　　这一转型正值产业园区行业深度调整期，空置率攀升令传统重资产模式承压 。米龙峰的策略很明确：“我们不追求遍地开花 ，就是立足苏州
、深耕长三角
。方式灵活多样
，新项目获取、定建代建 、存量收购、自有项目更新，哪种合适用哪种。”

　　建平台
、聚生态

　　2025年春晚的机器人舞蹈 ，让具身智能成为全社会关注的热点 。说起这个行业
，米龙峰表示：“我们没有那么多上春晚的人形机器人，但背后的产业链——传感器、减速器 、伺服电机 ，苏州工业园区到处都是。 ”这种“隐形冠军
”土壤
，正是中新智地扎根区中园的底气所在
。

　　走进中新智地运营的中新具身智能创新应用孵化中心（CSEIC），家庭机器人等产品应用场景直观呈现。具身智能是中新智地当前重点布局的赛道 。

　　“热度是真的高
。”米龙峰坦言 ，2025年国内具身智能赛道融资超过500起，金额接近600亿元
，头部企业IPO持续推进，商业闭环已经清晰。但他话锋一转 ，“客观讲
，你说现在园区具身智能做得有多好，也不现实 。全球都在探索 ，行业远远没有收敛
。 ”

　　“没有收敛
”的症结在哪里？米龙峰给出两个关键词：智能大脑和灵巧手。“让机器人像人一样聪明
、像人一样灵巧——这两块恰恰是目前行业里还没有收敛的
，也是大家都在攻克的难点 。”

　　面对不确定性，中新智地的应对之道是“建平台、聚生态 ”
。米龙峰告诉记者 ，中新具身智能产业园主体已基本建成
，总建筑面积约14.7万平方米，预计2026年下半年交付。“我们采用‘平台+引育’模式 ，打造研发 、制造
、展示、交流一体化的集聚区 。
”今年3月
，孵化中心正式投用，内设展示交流中心 、OPC社区等创新空间 ，定期举办高精准度供需对接活动，并积极链接新加坡及全球高校资源
，为企业出海搭建专项通道
。

　　资本端也在同步布局。2026年3月，中新智地拟出资不超过8000万元参与投资英诺科创三期基金 ，该基金总规模15亿元
，专注新一代信息技术和智能制造 。“我们还成立了专注具身智能赛道的直投基金，关注一批‘还在水下’的企业 ，未来里面有可能跑出大品牌。”米龙峰说
。

　　谈及苏州工业园区内的代表性企业
，米龙峰提到了艾利特机器人。这家专注于协作机器人的苏州本土公司，刚完成6亿元D+轮融资 ，在业内属于第一梯队
，但普通消费者知之甚少 。“这也是我们园区的产业特色之一——聚焦
、专注
。 ”米龙峰说，“我们做了产业拆解 ，规模化环节已经不少了
，传感器、伺服电机 、减速器都有。同时也有企业在攻克柔性传感器
、灵巧手、模型这些难点 。我们要发力的，就是这些地方
。”

　　说到国内各区域的竞争 ，米龙峰表示：“我们园区的因地制宜，除了产业基础 、创新氛围、人才密度
、营商环境之外
，中新合作也是一大优势。
”作为中新合作载体，公司也在“研究新情况、解决新问题” ，在新的产业方向打造中新合作新亮点 。“我们定期组织园区和新加坡企业的对接交流
，利用中新集团运营的新加坡国际商务中心（IBCC），帮助中国企业走向国际化；同时 ，我们与新科研等机构一起
，服务更多新加坡企业来国内发展
。 ”

　　“因地制宜
”推动园区产业发展

　　对于一家以区中园运营为主业的公司而言，进军具身智能并非一时兴起。在米龙峰看来 ，做产业园区不能只做“房东”
，必须真正懂产业 。而懂产业的第一步，就是深入一线
。

　　“不能只见树木 ，不见森林。我自己带队
，一家一家跑 。 ”米龙峰告诉记者，在决定布局具身智能产业园之前 ，他带领团队密集调研了128家具身智能产业链上下游企业。从核心零部件到本体制造，从大小脑算法到场景应用
，每一个细分赛道都不放过
。

　　调研成果最终凝结为一本内部手册——《具身智能产业链图谱》。这本51页的册子如今已成为中新智地团队的“案头书
”，里面详细拆解了具身智能的产业链结构：本体制造 、大小脑（算法与控制系统）
、核心零部件三大环节 ，每个环节下又细分出伺服电机、减速器 、传感器
、灵巧手、VLA大模型等数十个子类目 。图谱收录了全国数百家具身智能相关企业
，其中苏州本土企业占比近三成，涵盖艾利特 、江苏北人
、光格、穿山甲等一批代表性公司
。图谱还附有活跃投资机构短名单 ，从红杉中国 、高瓴创投到英诺基金
、联想创投
，为团队开展资本招商提供了精准导航。

　　“我们做完产业拆解以后，发现既有已经实现规模化的环节——传感器、伺服电机 、减速器 ，同时也有一批企业在攻克行业难点
，比如柔性传感器、灵巧手
、模型 。这就是我们要重点发力的地方
。”米龙峰说。

　　调研的目的，最终要落到“因地制宜 ”推动园区产业发展上 。米龙峰介绍 ，中新具身智能产业园规划总建筑面积约14.7万平方米
，涵盖高标准研发厂房、中试车间 、产业加速器及配套服务空间
。园区采用“平台+引育
”模式，既引进成规模的头部企业设立区域总部和研发中心 ，也为初创团队提供从孵化到小批量生产的全周期空间支持。目前主体工程已基本完工，预计2026年下半年正式交付使用 。预招商阶段
，已有十余家产业链企业表达入驻意向，涵盖灵巧手
、一体化关节模组、具身算法等关键环节
。

　　“产业园不是把房子盖好等着人来租 ，而是在盖房子之前
，你就要知道谁来 、为什么来
、来了之后能跟谁产生化学反应。”米龙峰说，正是基于前期128家企业的深度调研 ，团队才能在空间规划、层高承重 、电力配置
、共享实验室布局等细节上精准匹配企业需求 。

　　在团队管理上
，米龙峰要求每一个参与具身智能项目的成员都必须下一线。“你不能坐在办公室里看BP，必须去工厂、去实验室 ，跟创始人聊
，看产线怎么跑
。 ”他本人也保持着高频的企业走访节奏，每周至少安排两到三次实地调研。“这个行业变化太快 ，三个月不跑前线
，你的认知就可能落后 。
”

　　正是这种“一把手带队 、全员深入产业”的打法，让中新智地在具身智能赛道迅速建立了专业认知和行业口碑
。目前 ，除中新具身智能产业园外，公司还在同步推进具身智能创新应用孵化中心的运营
，通过展示交流
、供需对接、出海服务等功能模块，初步构建起“孵化—加速—产业化 ”的梯级载体体系。

　　“做产业园区 ，本质上是在做产业服务 。你不懂产业
，服务就是空的
。”米龙峰说，“调研128家企业只是一个开始 ，只要行业在进化
，我们的研究就不会停。
”“只有真正钻进产业里，才能从‘高原’之上 ，培育出属于我们自己的‘高峰’ 。”

　　展望未来
，米龙峰对中新智地的定位十分清晰：“成为长三角一流的区中园运营商
。 ”围绕这一目标，公司将持续深化“以产为核
”理念 ，以专业运营能力提供一站式产业载体服务
，同时推进REITs等资本化运作，实现从“重资产持有”向“轻重结合 ”的战略升级。

（文章来源：中国证券报·中证网）